一、案情简介

王先生夫妻三年前在宿迁市某街道某小区购买一套二手商品房，但一直未去入住，直到今年10月份才搬进去。一天物业管理人员上门收取物业管理费,王先生说自己近三年都未入住,不应该交物业管理费。物业公司工作人员却表示王先生应该补缴前三年物业费，否则，就把王先生告上法庭，王先生听后非常气愤，于是跟物业公司吵了起来，王先生表示即便物业公司把自己告上法庭自己没住就不应该交物业费。两者之间的争论逐渐激烈，最后差一点演变成肢体冲突，街道人民调解委员会调解员了解此事后主动介入，进行调解。

二、处理过程及结果

先期走访物业公司，在正式纳入调解程序之前，为了全面了解纠纷的情况，调解员多次去物业公司，听取他们对该纠纷的意见。建议物业公司暂时不要走法律程序，毕竟这本来是一件小纠纷，并没有达到无法调和的程度，走法律程序可能要好几个月时间，而且可能会影响物业和业主的良好关系，不利于日后开展工作。为了使王先生自愿接受调解，调解员不厌其烦的一次又一次联系王先生，希望能得到王先生的信任进而配合共同解决这件事情。调解员将事情的利害关系分析给王先生听：如果物业公司真的走法律程序，王先生需要时间和精力来应诉，这也会给王先生的日常生活带来一定影响。如果败诉，物业费还是要缴纳，如果拒不缴纳，可能会影响到个人信用。而且调解员拿出了《宿迁市物业管理条例》进行解读，依照法律物业管理费王先生肯定是要交的，即使没居住也要按比例交纳物业管理费的。经过调解员的努力，双方最终同意由调解员来调解此事。并约定第二天下午2点到社区进行详谈。

第二天下午，双方准时到达社区调解室。当时双方坐了下来，双方矛盾的焦点在于三年未使用房屋是否应缴纳物业管理费也就是业主的空置房是否仍应缴纳物业费。针对矛盾焦点，调解员前期已咨询住建部门和查阅《宿迁市物业管理条例》相关法律法规，并用通俗易懂的语言将相关法律法规向王先生作出了四点总结内容：

第一，物业服务主要是小区公共部分，如安保、楼道、路灯、广场、绿化、垃圾等，王先生虽然未入住，实际上小区公共部分仍然在运行,而物业管理费的支出目的就是要维持、保证所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,维修和保养,如果物业管理费用缺乏来源或者减少,就不能使区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,维修和保养得到维持和保证。

第二,当部分业主将物业建筑物空置后,并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量。并不意味着可以减少维持,保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行、使用、维修和保养的工作量,电梯、高低压配电设备,共用照明,水泵,消防设施等共用设备、设施仍然要投入正常运行,仍然需要维修和保养;保安的值勤,巡逻,安全检查等工作量也不会减少;清洁卫生,环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少。

第三,造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身,而并非物业管理公司无理阻挠不让业主投入使用,因此,空置房的责任不在于物业管理公司。

第四,减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平的。虽然物业建筑物空置,但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果。

另一方面，对于物业管理公司我们调解员又查找了相关规定告知公司，“业主办理入住手续后长期(连续性6个月以上)未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理企业书面备案，按规定或约定公共服务费标准的70%缴纳空置物业管理费。公摊水电费部分，空置物业也可以按照70%来分摊正常的费用”。虽然王先生没有在物业公司书面备案，但是周边邻居都可以证明他们的确半年没在家居住。所以物业公司这边应该考虑给予王先生适当的减免。物业费的收取也是为了更好的为业主提供更优质的服务。物业公司收取物业费时也要和业主多沟通，多解释。像王先生这样不知道这些规定的不在少数，这时候物业公司工作人员应该耐心解释，不要因为一句话就吵起来，像这种事，其实是完全可以避免的。公司负责人当即表示他们工作人员工作的确存在问题，以后会加强工作培训，而且表示愿意给王先生减免30%的物业管理费。

经过调解员的耐心解释，双方都认可调解方案，王先生理解了空置房仍需缴纳物业管理费的原因，物业公司也表示自己的工作方式方法欠妥，以后会改正，双方纠纷就此化解。为了彻底解决矛盾，不留任何遗憾，早日解决双方的纷争，调解员确定了调解目标和调解方案，应用法、情、理来化解矛盾，最终取得圆满结果。首先经过调解员耐心的调解，王先生了解到了，不是没住就可以不缴纳物业费，因为房子空置就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量.可以减少维持,小区内的公共照明，电梯维保还有保洁、保安人员的工作量，所有工作开展都是需要全体业主来共同支持。王先生表示下午即和物业公司联系并当场缴纳所欠物业费。纠纷解决后王先生对调解员表示感谢，对调解工作称赞不绝，正是调解员的耐心调解使得这起纠纷得到圆满解决。

三、案例点评

要想矛盾调解成功，我们首先要热心、耐心和细心。热心，即接待当事人要热心，这样才能拉近与当事人之间的距离，当事人觉得调解员有亲切感，才会产生信任，就会愿意讲出心里话。耐心，即了解原由要耐心，一定要耐心听当事人把事情讲完整，这样不仅可以知道这个事件的来龙去脉，更可以了解矛盾的焦点所在。细心，即在调解工作中要注意调解双方的情绪变化，清楚当事人内心的真实想法和要求，便于对当事人进行疏导。

这是一起物业收费纠纷，具有主体的群体性、案情的复杂性。要调解好这类纠纷，必须做好调解前的准备工作，否则调解成功的几率难以保证。对纠纷当事人积极说服劝导是我们运用的主要调解方法。当事人之间的认知距离具有多样性，它包括法理距离、明事距离、情感距离、心理距离等等。不同的认知距离可以采用不同的说服方法。本案中双方当事人产生认知距离的症结是在未入住就不用缴纳物业费的问题上，我们的说服工作就始终围绕这个症结展开的。经过这次调解谈话，当事人之间的心理距离明显缩小。业主王先生表示愿意一次性交清所欠物业管理费的70%，这也表现出了彻底解决纠纷的诚意。公司负责人也表示他们工作人员工作的确存在问题，以后会加强工作培训，而且表示愿意给王先生减免30%的物业管理费。最终矛盾成功化解。

报送单位：宿城区司法局

调解人：李然