本周市场回顾。第39 周房地产板块指数强于沪深300 指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300 指数相对收益为4.4%。沪深300 指数报收3703.68，周度涨幅为15.7%；创业板指数报收1885.49，周度涨幅22.7%；房地产指数（申万）报收2136.34，周度涨幅为20.1%。

    全国政策方面。央行行长潘功胜9 月24 日在国新办发布会上表示，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5 个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。将今年5 月份央行创设的3000 亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%，增强对银行和收购主体的市场化激励。将年底前到期的经营性物业贷款和“金融16 条”两项政策文件延期到2026 年底。地方政策方面。郑州实施二手房交易资金监管新规，确保市场透明安全；江苏宣布均已建立房票安置政策体系；辽宁沈阳：可提取公积金支付保障房首付款；广州住房公积金贷款上线二手房“带押过户”业务。

    本周新房销量较第38 周增加，二手房销售量较第38 周增加。第39 周44 大城市新房销售为2.16 万套，较第38 周增加98.7%；21 大城市二手房销售1.66 万套，较第38 周增加39.5%。库存量较第38 周增加，库销比较第38 周增加。截至第39 周，18 大城市库存为93.7 万套，较第38 周增加1.13 万套；库销比为25.6 个月，较第38 周增加2.3 个月。本周土地市场活跃度较第38 周下降。第39 周36 大城市市本级合计成交土地32 块。土地出让金增加。2024 年第39 周36 大城市市本级土地出让金为171.265 亿元，较第38 周减少154.4 亿元。平均溢价率上升。2024 年第38周36 大城市市本级土地成交平均溢价率6.4%，较第38 周增加1.4%。

    重点公司公告。金地集团、荣盛发展、天地源、大悦城、万科A、我爱我家、光明地产、中国铁建等公司发布关于担保的公告。中国电建发布1 至8 月主要经营情况公告。电子城分布股票交易异常的公告。

    2024 年9 月24 日，国新办召开新闻发布会，央行宣布多条与房地产相关的重磅政策，我们重点讨论以下几项：1）存量房贷利率降至新发放贷款附近，预计平均降幅约为0.5 个百分点。24 年517 新政后新增房贷利率下调明显，存量和增量房贷利差扩大。央行行长表示此次存量房贷利率下调预期平均降幅50BP，平均每年减少家庭利息支出1500 亿元左右。此次存量房贷利率下降幅度符合预期，50bp 降幅的分母是30 万亿调降的余额，而非38 万亿房贷的总余额。2）Q4 LPR 有望进一步下降。央行宣布下调7 天逆回购操作利率0.2 个百分点，从1.7%下调至1.5%。在市场化利率的机制下，将带动国内市场基准利率的调整，带动中期借贷便利利率下调约0.3 个百分点，预计贷款市场报价利率与存款利率同步下行0.2-0.25 个百分点。

    此次降息的时间点超出预期，Q4 降息没有绕开房贷利率重定价日，证明决策层对改善中产现金流的较为急迫的想法。3）保障房再贷款央行出资比例从60%提升至100%。房地产方向对5.17 深化的方案并不多，保障性住房再贷款央行资金参与比例提升至100%，有助于降低收储资金成本。但对于大规模收储来说，仍然比较难做到商业可持续，收购城投的存量房或能做到。总体来看，9.24 政策组合侧重于民生，改善居民现金流，以及股市，地产本身可能并不是最重点。从中也可以看出现在的决策逻辑，对于普惠性的政策，出台难度较低，但对于有道德风险的政策，决策难度仍然较高。9 月26 日，中央政治局召开会议提出要促进房地产市场止跌回稳，表达了政策的诉求。我们认为，未来房地产市场在多长时间内能够企稳，取决于是否有突破市场化的援助。

    风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。